70城房价61个下降“以房养老”保险靠谱吗

沃保整理
2015-09-18
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国家统计局18日发布数据显示,8月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)环比上月价格下降的城市有26个,上涨的城市有35个;同比去年8月份,价格下降的城市有61个,上涨的城市有9个。其中,一线城市全线上涨,深圳同比去年8月份上涨31.8%,居首位。

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有26个,上涨的城市有35个,持平的城市有9个。环比价格变动中,最高涨幅为5.2%,最低为下降0.5%。

(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有61个,上涨的城市有9个。8月份,同比价格变动中,最高涨幅为31.8%,最低为下降8.7%。

几年前,人们逐渐开始意识到“银发浪潮”将到来,社会养老资金不足已成为不久后必须面临的问题,“以房养老”的新模式由此引起了社会的广泛关注。但如今,人们又开始怀疑“以房养老”能否真正走入寻常百姓家。

今年3月25日,某保险企业推出了国内首款“以房养老”保险产品——“幸福房来宝”,但在推出后至今的近四个月中,只有12户家庭(22人)签约了这款产品,而相比中国2.16亿的老年人口基数,这12户22人的数目几乎小到可以忽略不计。

上述保险企业一位负责“以房养老”业务的人士坦言,“幸福房来宝”产品面向的受众是60周岁到85周岁之间的老年人,只要他们对房子拥有独立的产权,无论是商品房还是房改房都可以进行投保。老年人投保之后,幸福人寿将按照现在房产市场的评估价测算该房产的价值,从而确定每个月给老年人发放多少钱。

在国内,这种“以房养老”模式最早在2000年被浙江大学经济学院教授柴效武提出,但引起社会关注还是2006年之后的事情。2006年,柴效武撰写并由全国政协委员赖明提交“以房养老”提案,由此引起了全国各地的广泛讨论,“以房养老”模式也开始进入到决策人员、金融界、学术界以及社会民众的视野。

而2014年6月,中国保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,计划在北京、上海、广州、武汉开展为期两年的住房反向抵押养老保险试点。今年3月份,上述保险企业推出了国内首款“以房养老”保险产品。

对于“以房养老”产品试点遇冷,柴效武并不感到吃惊。他说,“以房养老”对于国内民众来说还是个新鲜事物,需要一个过渡期去适应。自古至今,民众沿用了几千年的传统居家养老模式不会在短时间内被改变,人们需要时间去接受。

“美国的‘以房养老’模式已经发展了二十多年,刚开始时签约的人也是寥寥无几,但到了2000年一年便签约五六千人,2007年更是一年增加10万人。”柴效武以美国“以房养老”模式的发展之路作对比称,中国的“以房养老”模式正处于起步阶段。

随着中国社会老龄化的加剧,“以房养老”模式正被越来越多人所了解,但是大部分老年人对这种模式还未能接受。今年2月份,上海社科院发布的“上海市老年人口状况和意愿发展报告”显示,只有30%的上海老人愿意尝试“以房养老”。

“我的房屋要留给子孙,肯定不会拿去抵押。”谈起“以房养老”,深圳市福田区一位年近70的大爷说。“但存方寸地、留与子孙耕”,世代以来房屋由父传子已形成中华民族的一种传统,这也是老年人不接受“以房养老”的主要原因。

此外,还有部分老年人会根据“以房养老”的收益作出是否签约的决定。他们往往会根据自己的身体情况、房价高低来计这笔账,如果对最终收益满意便购买,达不到预期便不购买。

据上述保险企业负责“以房养老”业务的人士透露,大部分前来咨询“以房养老”业务的老年人以及其家属都对“70年的房屋产权”以及“评估房产有效保值环节”存在疑问,这两个问题在民众当中存在一定的代表性。

我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限,其中居住用地为70年,虽然《物权法》有关于70年后自动续期的规定,但法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定,因此产权到期后会否对老年人的养老金造成影响?

业内人士称,从目前的请况来看,国内第一批商品房建在80年代,到现在也只有30多年的时间,离70年产权年限还有30多年的时间,因此并不存在法律障碍,即使在以后的推广过程中遇到了这个问题,也是可以通过续期解决的,对老年人的养老不造成影响。

据了解,上述保险企业“以房养老”业务主要通过利率差赚钱,而该款产品的保单年度累积利率为年复利 5.5%,这个利率由保监会批复。实际上,更多人对房屋的价值评估环节存在疑虑,他们担心这个环节存在猫腻,使房屋的价值估量低于实际情况。

“房产价值估量的核定是以现在的房产价格为基础,如果以后房产价格下跌了,下跌的风险我们来承担,但如果涨了,在老人‘百年之后’,我们会按照处分房产时的估价将差价归还法定继承人。”上述“以房养老”业务负责人表示,如果老人的继承人觉得房子有升值的空间,还可以优先赎回去。

国内“以房养老”的最早倡议者柴效武见证了这个模式从提出到试点的过程,但他表示,目前国内的“以房养老”模式太过于单一,还没有把老年人的多样性需求考虑进去,在推出产品之前,保险公司应该多征求老百姓(50.39, 0.47, 0.94%)、专家以及律师的意见。

“‘以房养老’产品仅由一个保险公司推出是远远不够的,还应联手银行、证券、投资等金融机构,以及发改委、财政部、老龄委等政府部门一起推动才行。”柴效武说,“以房养老”模式还需要更多的时间去让人们接受,但相信这个模式是以后国内养老事业的发展趋势。

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