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导读：“以房养老”保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，保监会在去年7月推出试点方案，至今年3月23日才有首款产品面世。幸福人寿湖北分公司总经理赵光春介绍，这款产品名叫“幸福房来宝”，产品投保人被要求年龄在60周岁至85周岁之间。
在一片争议声中，国内首个获批的以房养老保险产品日前迎来第一批客户。相关人士认为，首款产品的落地只是让以房养老试点避免了“空转”的尴尬，试点未来仍将面临房价波动、长寿、资产处置等一系列风险。相关保险公司负责人已表示，公司不会急于扩大该产品客户群，将审慎地观察此款产品的实际运行效果。
房屋资产化 终身可领养老金
记者从率先推出以房养老产品的幸福人寿公司了解到，第一批客户分别来自北京、武汉、上海，每个试点区1户。来自武汉的客户老两口今年67岁，在子女的陪同下，到幸福人寿湖北分公司签订了以房养老投保单，他们同意将自有房产做反向抵押，从保险公司定时领取货币化的养老金。
“以房养老”保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，保监会在去年7月推出试点方案，至今年3月23日才有首款产品面世。幸福人寿湖北分公司总经理赵光春介绍，这款产品名叫“幸福房来宝”，产品投保人被要求年龄在60周岁至85周岁之间。老年人将房产抵押给保险公司后，可继续在原有房屋中居住，并按照约定条件领取养老保险金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
业内人士分析，幸福人寿推出的以房养老产品是一种非参与型的产品，投保后老年人即可终身领取养老金，不受房价下跌的影响。如果将来房价上涨，扣除一定的保险费率增值部分归属于投保人，房价下跌以及投保人长寿带来的给付风险由保险公司承担。
幸福人寿相关负责人给记者计算了养老金额度。以70周岁的男性老年人为例，根据保监会网站公布的保险费率表推算，房屋价值为500万元的情况下，扣除延期年金保费和保单管理费，老人每月能拿到1.85万元的养老金。
此款产品规定老年人可以中途退保，不过需要赔偿保险公司的损失，并承担退保费用。如果在一定期限内，老年人无法偿还，保险公司将出售抵押房屋。另外，老人身故后，继承人只需偿还保险公司的损失和相关费用，也可要求继承房产。
记者了解到，以房养老产品与一般保险产品不同，签订投保单后，还需要复杂的程序才能完成投保，包括法律尽职调查、房屋抵押登记、公证、房产评估等，再加上客户30天犹豫期，签合同约2个月后保险公司才能承保，发放养老金。
小众产品 不确定因素多
幸福人寿保险公司相关负责人介绍，投保的客户以孤寡或失独家庭为主。赵光春说，对于公司来说，以房养老肯定是小众产品，不确定因素多。尽管现在还有一些老年人在咨询了解，并有投保意向，公司还是会谨慎推进，成熟一例再拓展一例。
其实自保监会向保险公司征求意见以来，围绕试点争议不断。专家认为，尽管很多家庭都有住房，考虑到我国的国情，以房养老模式只适合部分老人，“特别是对于孤寡老人、失独家庭，以房养老概念的推行阻力可能相对小一些，可行性高一些。”
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说：“让现在的老人全盘接受以房养老概念比较难。中国人讲究奉献，老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯，那也是要留给子孙后代的，何况是房子这样的大件。即便是家有不孝子，老人终究也往往会把房子过继给他们。”
记者随机采访了几名武汉市民，他们均表示自己暂时不会考虑把房产抵押出去，但也承认没有子女的老人可以选择这个方式，让自己的晚年生活更加富足。家住武昌的刘婆婆说：“家里房子不少，有些不会过去住，都没有装修。不过，我一套都不会卖，更不会抵给保险公司，刚在附近买了一套准备送给孙女。”
业内人士分析，尽管以房养老试点取得了实质性进展，但可持续性仍有待观察。毕竟该险种涉及政策、法律、人的寿命及房价的涨跌等多个方面。
另外一家参与试点保险公司的相关工作人员曾坦言，公司最担心未来出现法律纠纷。老年人接受以房养老的服务，身故后，子女或亲属全盘撕毁合同，不将房子交给保险公司，将会很麻烦。而且公司还得考虑未来这些房子的处理问题，从法国一家专门从事类似业务的不动产公司看，老人的这类房子卖得不好，消费者购买时会有一些心理上的障碍。
有专家还指出，该试点还面临着房价波动带来的定价风险。湖北省社科院经济学所所长叶学平说，我国的房地产市场非常微妙，谁都说不清未来的走势，不像欧美国家市场相对平稳，这给保险公司出了很大一个难题，即如何定价。在定价时还要考虑到人的寿命问题。
我国城市房屋70年产权到期后产权归属也是横亘在以房养老保险试点面前的一道难题。
一名业内人士说，目前参与以房养老试点的多是一些新兴寿险公司，大的寿险公司多是采取观望态度。对业界来说，以房养老肯定不可能成为赢利点，只是个好噱头，可以帮助新兴寿险打响品牌，提高市场认知度。
创新或可开拓寿险市场
有关专家表示，以房养老保险的积极意义在于可拓宽寿险市场，探索如何对60岁以上人群进行保险保障。目前试点重点一是如何创新产品，让商业保险更好地发挥对我国基本养老体系的补充作用;另一方面，试点也将关注消费者权益保护问题。
湖北保监局寿险处副处长吴兴刚说，目前寿险市场的产品只覆盖60岁以下人群，以房养老试点是对现有寿险市场的有益补充。未来，以房养老产品还可以探索与医疗险结合，满足老年人更多的需求。
据湖北保监局介绍，除了幸福人寿的货币型养老金方案外，武汉还试点利用保险公司已建成的养老社区，将保险产品与养老社区结合起来，减少因房价波动产生的争议，给消费者提供更多的选择。对于需要货币的消费者给予养老金，对于需要养老的消费者则可选择入住保险养老社区，接受住宿、餐饮、护理等养老服务。
吴兴刚说，与养老社区结合也相当于延长了产品链，可以吸引中高端客户，此外还可以探索一种途径将以房养老保险与普惠式的社区养老结合起来，让更多人能享受实惠。
此前湖北保监部门相关负责人表示，既然是试点就可以先行先试，有创新，除了产品的创新，他们还可能指导企业考虑服务的创新，鼓励试点保险公司延伸服务链条，比如对接受以房养老保险的老年人提供理财服务、老年大学服务等。这些办法都能够增加试点对老年人的吸引力。
作为面对老年人的新险种，业务流程复杂、期限较长，消费者权益保护也是试点需要着重解决的问题。保监会在相关指导意见中，对该保险产品的销售做了非常严格的限定，营销员须持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格;而为了充分保护客户的“反悔权”，该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”，而一般保险产品犹豫期为10天。
同时，保监会要求保险公司在宣传该产品时明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用;不得向不符合相关要求的客户推介业务，并鼓励保险公司通过录音、录像、第三方见证等方式增强合同签订过程中的公平公正。
