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导读：首款以房养老的保险产品终于揭开神秘面纱。近日，保监会正式批复了幸福人寿《关于<幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(a款)>保险条款和保险费率审批的请示》。这意味着，自去年7月1日，保监会敲定在北京、上海、广州、武汉4个城市试点“以房养老”以来，国内首个“以房养老”保险产品正式面世。
近日，记者走访了广州天河区的多个老年人活动中心，受访的老人普遍表示，知道“以房养老”保险但不会购买相关产品。
■名词解释
老年人住房反向抵押养老保险，俗称保险版“以房养老”，指拥有房屋完全产权的老年人将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得优先用于偿付养老保险费用，剩余部分返还给老人的继承者。“以房养老”源于欧洲，在美、日等国发展已趋成熟。
首款产品 投保后不受房价下跌影响
从保监会官网公布的《幸福房来宝》产品条款来看，该产品保险条款由合同构成、提供的保障、养老保险金的给付、延期年金等部分组成。投保范围是60周岁(含)至85周岁(含)之间的自然人。
根据产品费率表显示，当延期年金无身故和退保利益时，以每100万元有效保险价值计算，一投保年龄为60岁的男性，延期年金交费年度数(特定期限年度数)为26年，延期年金年交保费2544元，投保人月度基本养老保险金额为2514元(可实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额)。
老年人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，这一金额设定要考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，金额一经确定，将不能变更。不过，老年人每月拿到的养老金要在基金养老金额当中扣除必要的费用，如部分房屋评估费、律师费、保单管理费等。
如果老年人在保单生效之后选择退保，将承担退保手续费和其他费用，如养老保险相关费用及损失赔偿，如果在一定期限内老年人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售(变卖)抵押房屋。
无论是投保人也好，保险公司也好，“保险版”以房养老的最大风险和不确定性都来自房价的波动。
幸福人寿方面向记者表示，该产品是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险产品，老年人将房产抵押给保险公司后，可继续住在原有房屋中选择“居家养老”，并按照约定条件领取养老保险金直至身故。“‘幸福房来宝’为非参与型以房养老产品，即幸福人寿不参与分享房产增值收益，但承担房屋下跌风险和长寿给付风险，在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。”
同时，该产品的犹豫期为30天，在投保前给老人更多的时间考虑是否投保。这比一般保险产品15天的犹豫期延长了“反悔权”时间。
市民反响 “以房养老”不如放租稳妥
前不久，保监会发布《老年人住房反向抵押养老保险试点统计制度》的通知，要求参与以房养老试点的企业自今年3月1日起逐月上报业务开办情况。尽管监管层督促保险公司尽快发布以房养老产品，但“以房养老”试点近一年，各保险公司都在观望，市场上鲜有保险企业推出相关产品。那么，此次相关产品的获批是否能够如愿破除“以房养老”遭遇的尴尬?
近日，记者走访了广州天河区的多个老年人活动中心，受访的多位老人普遍表示，“在电视上看到‘以房养老’保险的新闻，也知道一些，但还是不会购买相关保险产品”。
在石牌街星光老年人活动中心，正在看报的李伯表示，“‘以房养老’难以接受”。他告诉记者，房子历来作为家庭财产传续，辛苦了一辈子买了套房，如果抵押给保险公司，子女就继承不了。
对于天园街道老人活动管理员张伯来说，“房子抵押给银行、保险公司，房子涨了也没我的份，不如出租，每月拿一笔钱，比较稳妥”。张伯告诉记者，自己现在有一套放租，40多平方米的房子每月能收2000元房租，加上管理员工资，一个月有5000多元入账。
一名正在了解“幸福房来宝”的女士认为，产品还不完善。她坦言，虽然保险公司不参与分享房产增值收益，但在房子评估上是以什么标准评估、由谁来评估、房价下跌后保险公司承担多大比例的风险等问题还存在疑问。
另外，记者从其他一些寿险公司获悉，目前对研发以房养老保险产品兴趣不大，主要考虑到保险、银行等金融机构承担的风险大等。
一名保险公司负责人透露，我国住宅用地的使用年限一般只有70年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。
同时，对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长，风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意;贷款期长，机构又可能吃亏。因此很多银行和保险公司谨慎观望，小心试点。
