每年最高省30%
15宗交易输血地产48亿
前海人寿官网近日发布一则公告显示，前海人寿出资约8.58亿元受让宝能控股持有的宝能世纪49%股权。由于前海人寿为宝能控股子公司，而宝能世纪又是地产企业，因此，前海人寿上述股权交易被认为是涉足地产类的重大关联交易。
这仅仅是前海人寿地产投资的一个缩影。前海人寿官网显示，从2013年7月至今，前海人寿一共披露了15条重大关联交易报告，短短两年内，其通过股权转让、增资、借款等形式，共耗资48亿元投资于地产及其相关领域。其中，前海人寿有5次受让地产企业的股权；5次涉及对地产关联企业借款；3次涉及对房产类企业增资；还有2次属于直接购买写字楼物业。
让人更为惊叹的是，前海人寿投资地产项目的业态各有不同，包括地产投资公司、酒店项目、养老项目、金融大厦、物业等。如前海人寿出资约1.3亿元受让韶关宝能持有的房地产投资公司韶关德丰源100%股权，斥资7.08亿元接手宝能酒店40%股权，斥资4亿元拿下深圳首块养老地产用地。
前海人寿进军地产并非偶然，其出身可谓与地产有着天然关系。
资料显示，姚振华担任前海人寿的董事长兼法定代表人，并通过深圳市钜盛华实业发展有限公司持有前海人寿20%股权，而姚振华同时也是宝能集团董事长，宝能又是以地产发家，旗下诸多宝能系公司均与地产有着很多联系。
而在房地产呈现低迷之态时，大筑房地产版图的宝能系逆势爆发，不仅频频拿地，而且放出豪言称“将用五年时间投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部自持经营”。
但如何筹集地产投资的款项成为关键。据知情人士透露，除银行贷款外，信托渠道以及关联企业前海人寿都是宝能系实现融资的主要渠道。据报道，其可查的4家信托公司和1家资产管理公司为宝能系发行了合计94亿元的信托产品，这次前海人寿通过受让宝能系地产项目及直接投资等方式，也达到了48亿元。
为了筹资，宝能集团旗下不少项目以股权转让的形式出售给前海人寿。如前海人寿出资8.575亿元受让宝能控股持有的宝能世纪49%股权。而宝能控股是宝能集团的全资子公司。
保费变相流入地产
为了成全宝能集团的地产梦，前海人寿大把大把的资金流向与地产相关的各个领域。一位接近前海人寿的人士表示，在投资方面如此大方，这源于保费的快速增长。
保监会数据显示，2013年前海人寿实现规模保费143亿元，成立不到两年即跻身百亿俱乐部；今年上半年，前海人寿实现保费收入150.97亿元，市场排名第14位，发展速度远超其他地方系险企。
然而，前海人寿保费快速增长的主力军非纯保障型产品，而是偏理财类的万能险，上半年理财类保险收入高达136.9亿元。
对此，一中小险企负责人分析，前海人寿的发展策略确实激进，因为保费规模做大了，对提升公司的市场份额、进行资金运用都有好处。大量的保费收入正好为宝能集团地产项目带来了颇为丰厚的资金。
资料显示，前海人寿成立于2012年，去年经过两次增资，目前注册资本金为25亿元，其当年年底的偿付能力充足率为172%，而公司成立当年的这一关键指标高达2924.8%。
地产投资风险不容忽视
南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，对于保险公司的关联交易问题，保监会虽然没有给出限额，但却规定重大关联交易要上报保监会。但保险资金的特质是首重安全，尤其是当房地产可能处于下行区间的时候，保险资金投资房地产的风险才是最值得关注的。
据了解，此前地产价格不断上扬，险企一方面希望将周期较长的保险资金与地产项目相匹配，另一方面通过公允价值法计量来提高实有资本。前海人寿2013年报显示，体现在其财务报表里的投资性房地产数据，就是采用公允价值法计量的方式。
对于此类操作方式，今年6月5日，保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》，旨对采用公允价值法对投资性房地产估值的保险公司中，有公司巧借地产评估增值、滥用公允价值计量的方式，以达到虚增偿付能力充足率、粉饰报表的现象进行检查。
一位投行人士指出，此前以公允价值计量的险企，一旦地产市场下行，将会有一批险企的偿付能力亮红灯。目前，保监会正在修订投资性地产的偿付能力资产认可标准。
