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导读：你愿意抵押你的房子用来养老吗？对于这个问题，无论是广州 (论坛)、武汉，还是北京、上海，这四个试点城市，得到的答案大多是否定的。
保监会本月开启“以房养老”试点，目前已过了20多天，而且除了市民兴趣不大，连保险公司都兴趣寥寥。记者咨询各家保险公司后发现，市场上仍无一家保险公司推出以房养老保险产品，而上报“以房养老”方案的险企，只有幸福人寿一家，其余企业均在观望。而以房养老试点方案何时落地还没时间表。
险企参与积极性低于预期
保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》将近一月。本月也正式进入试点期，不过关于“以房养老”的保险产品却并没有下落。试点正式启动二十余天，市场上仍无一家保险公司推出以房养老保险产品。
记者咨询各家保险公司后发现，目前只有幸福人寿上报了相关产品。而其他公司不是说仍在观望中，就是产品研究中。一位接近监管层的人士向记者表示，由于涉及政策、法律、人的寿命及房价的涨跌等多个方面，而且质疑声不少，监管层在审批上也会相对谨慎，特别是对保险公司的选择上将非常慎重。产品的推出还需一段时间。
广东保监局相关人士曾对记者表示，“以房养老”保险业务在我国尚属新生事物，其业务流程复杂，期限较长，涉及领域广；保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，并将受到房地产 (论坛)政策、税收政策以及法律环境的影响。
“之前参与以房养老保险研究的公司并不多。在指导意见出炉之后，保险公司从得到通知到推出产品还需要一定的时间，这其中要包括对风险的研究和控制以及精算师对其进行计算等一系列环节。”广东一位保险业内资深人士说也对记者表示，“而且，寿险行业对于涉及到房产的领域并不熟悉，这项业务比其他传统保险业务风险更大。由于对于未来房价下跌的顾虑，保险公司参与以防养老的积极性低于预期。特别是目前的阶段，房产风险更大。此外，牵涉到房产评估、房产走势等很多方面，保险公司会慎重考虑是否需要开展这项业务。而且，险企能否承担得了人的长寿风险，是众多保险公司态度谨慎甚至裹足不前的另外一个重要原因。据统计，我国60岁以上老年人已占到总人口的14.9%。自我感觉寿命越长的老人，越倾向于选择以房养老，那么，保险公司的利润空间就越小，风险就越大。”
“中小型险企不太有能力和数据支撑‘以房养老’业务，大型保险公司基于产品线完整的考虑可能会去尝试。政策出台很容易，具体产品的推出可能还要半年。其实，从银行版的以房养老来看，市民接受度并不高。”上述资深人士说。
长江证券保险分析师刘俊对记者表示，国内满足相关展业要求的保险机构约33家左右，预期市场热情较高但是业务开展推进较为缓慢，以房养老试点期内难以成为推动养老险市场的实质动力，政策意义大于实际意义。期待后续持续推进保险机构参与养老市场和医疗保保险市场方面的政策。
非参与型产品或抢先亮相
关于“以房养老”产品的设计方案，幸福人寿监事会主席孟晓苏在7月初时表示，首批保险产品是非参与型产品，即保险公司不参与房屋的增值分享。老人把住房抵押给保险公司后，会聘请专业的评估公司给出一个估价，无论房价怎么波动，就是按照既定的估值，定期向老年人支付养老年金直至身故。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
目前还没有具体细则之前，可以供我们参考的，只有国外的先例。从美国公开数据来看，2012年反向抵押贷款财产评估价值的均值为25.2万美元，平均借款本金的评估上限为15.8万美元，折价率在60%多。如果按照2012年单笔贷款余额13.2万美元计算，实际相对于房产评估价值的折价率在50%。
平安证券研报里称，在不考虑未来房价风险的情况下，如果三、四线城市单处房产价格评估值在40万元，那么利用房产进行反向融资的额度将在20万元左右。如果借款人未来生存年限是20年，每月实际收入不足1000元。显然这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比优势不大。
此次试点的四个城市，应该房价都远不止40万元，也就是说老人可以获得贷款相对高一些，可问题是房屋估值究竟如何计算，以房足以养老吗？仍需要产品落地后慢慢探讨。
