每年最高省30%
【编者按】中国“银发经济”的来临与金融业的加速开放，给保险与地产这两个原本关联度不大的产业带来更多业务整合的机会。近日，以生命人寿、安邦人寿为代表的险资频频举牌，这些昔日稳健温和的隐形投资人，正以激进、凌厉的攻势在地产界大玩“圈地”游戏。
在并不平静的资本市场，不少手持重金的资本大鳄们匿伏已久，蠢蠢欲动。这些资本不仅看中目前地产股被明显低估的投资价值，还瞄准了未来规模高达数万亿的诱人蛋糕—养老地产。
险资加速潜伏地产步伐
据统计，今年一季度，除生命人寿、安邦人寿外，还有中国人寿、平安人寿、太平洋人寿为代表的10余家保险公司成为17家地产股(不包括港股)的前十大股东。其中，寿险龙头中国人寿分别持有万科、华侨城、北京城建、宜华地产、海博股份、海宁皮城等6家公司股份，成为持有地产股家数最多的险资企业。值得关注的是，仅今年一季度，中国人寿和太平洋人寿分别成为5家、3家地产股的前十大股东。而此前，中国人寿已持有在港交所上市的远洋地产29%股份，位居第一大股东。
从资金动向来分析，今年一季度在这17家被险资持有的地产股中，有5家属新持有，5家被增持，6家减仓，1家持股未变，持股变动总数为47226.68万股，粗略估算险资新买入或增持上述股份所涉金额近百亿元人民币。对此，有戴德梁行的资深分析师认为，监管层对保险公司投资领域和范围进一步松绑，刺激险资布局地产业的步伐明显加快，虽然目前险资投资地产股的资金量并不大，但未来或将成为大宗交易的主要买家。
万亿大蛋糕养老+地产
养老地产是“养老＋地产”的一种开发模式，既可以被视作地产业的一个细分子行业，也可以被当作养老产业的一个组成部分。近年来，不仅各大房企纷纷抢占养老地产项目，而且多家保险公司也开始在该领域“跑马圈地”。
从房地产行业来看，据不完全统计，国内已有超过30家房企拿地开发养老地产，其中既有保利地产、万科这样的行业巨头，也有云南城投、世荣兆业这类规模不大的中小企业。
一家广东地产公司董秘在接受采访时称，未来3年或将成为中国养老地产的爆发期。主要原因有两点，一是未来可观的市场机会；二是面临多年宏观调控压力和近期市场风险压力下的房地产业，正寻求新的突破方向。大量房地产公司正从传统的“房地产制造业”转型升级，如万科的工业化生产、华侨城的旅游地产、金融街的物业持有经营，养老地产也是地产公司的选择之一。
该人士进一步分析，以往房地产业多是从事“买断型”经营模式，一旦向“持有型”转变，其财务周转情况将完全不同，资金成本压力会比以往提升许多。迫于这种压力，目前地产业进军养老地产，也多是“雷声大雨点小”的试探性行为，远未形成气候。
再从保险业层面来看，近年来直接进军养老地产的险企层出不穷。例如，将“养老”事业列入核心业务的泰康人寿，2010年在北京(楼盘)昌平小汤山温泉乡购置2000亩地，斥资40亿元，投建新型健康养老院“泰康之家”。同一年，合众人寿与湖北武汉(楼盘)蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，计划投资80亿元，首期动工面积约700至800亩。此外，布局养老地产的还有中国人寿、平安集团、新华保险、中国人保、中国太平等多家保险公司。
但由于城市土地资源紧缺，且保险企业拿地成本过低，自2013年下半年开始，多个地方政府不再向保险企业出让养老建设用地。某保险公司负责人表示，现在拿地很难，已经商谈的土地也被当地政府叫停了，短期内可能只限于对已经拿到的土地进行开发。
面对巨大的养老地产市场，地产商受制于高企的资金开发成本，而保险公司则苦于以往拿地开发的模式难以持续，双方都遇到了发展瓶颈。当前出现的保险公司举牌地产股的案例，则提供了一种险资通过购买地产上市公司间接进入养老地产领域的新可能。
深圳(楼盘)巨柏基金首席分析师祝朝安认为，从这些举牌案例可以看到，部分保险公司投资风格有所转变，从以往的分散组合委托投资，向集中持股转变；从稳健温和的隐形投资人，到凶猛举牌的野蛮大鳄，其激进扩张的投资策略可见一斑。2014年5月1日起，新的保险资金运用管理办法运行，
投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，两项合计不高于本公司上季末总资产的10%；权益类投资比重加大到30%，不动产投资有所松绑。可以预见，未来这样的举牌案例还会进一步增多。
有保险界人士认为，险资进入后，可能引发地产行业的变革。因为当前开发商采用的是“建筑-销售”的短期模式，而保险公司往往采取长线投资，它们希望一处地产能提供至多20年的现金流，这将催生对投资优质地产的需求。
由此不难看到，“保险+地产”可能是一种优势互补的养老地产运营模式，既解决了资金问题，又能拥有具体操作的能力。但参与双方到底由谁来主导，则是需要反复博弈的大问题。
财务平衡举足轻重
尽管养老地产的市场空间极为可观，但是中国养老地产刚刚起步，多数处在初期亏损阶段，如何实现财务平衡任重道远。
据测算，即使在目前老龄化尚不严重的情况下，社会养老服务的缺口仍然很大，极度供不应求。当前养老床位总需求可能高达1000万张左右，而全国仅能提供342万张。今后老龄化较为充分时，初步测算2.02亿老年人口可撬动5万亿养老产业，可提供超过1000万个就业岗位，对养老产业的刺激很大。
但从项目收益情况看，由于养老地产的盈利周期是一个很缓慢的过程，因此何时实现收支平衡成为项目成功的关键。“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说。
泰康人寿董事长陈东升也曾多次公开表示，养老社区项目周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像泰康拿地盖养老社区用了5年，如果入住率要达到70%~90%可能又要三、五年。
对此，一位申银万国资管人士告诉记者，要实现养老地产的持续运营，有两个问题是必须要考虑周全的，一是如何实现财务平衡。财务上能够持续，才是养老地产项目能维持下去的决定性因素。二是如何才能服务到位。投资养老地产，既有开发建造过程中的硬件问题，也有物业服务方面的软件问题。这些方面都需要充分考虑老年人的基本需求，可以借鉴国外的经验，但必须考虑中国国情。至少到目前为止，还没有出现全国性的养老服务品牌。
中国老龄化正在加速，“银发经济”的春天正在来临。面对正处于起步阶段的中国高端养老地产，除国内的险资企业与地产公司外，外资也早已虎视眈眈。
深圳国盛资本某执行董事告诉记者，以往由于政策准入方面的限制，外资养老项目少有成功，如2005年即高调公布的国际养老机构，上海(楼盘)国际医学园区的德国奥古新诺颐养中心，就因拿地受阻失败。但在目前政策环境下，境外资本很可能卷土重来。与国内资本相比，这批境外资本多拥有长期的养老社区发展和运营及经验，在中国投资建设的项目可以迅速进行复制。只要中国高端人群对其理念接受和认同，其商业模式取得成功的概率很大。这对于国内资本来说，具有很大的压力。
