每年最高省30%
地产行业全线加杠杆
2016年类似金茂这样的房地产企业不在少数，信达、融信、广宇发展、中房等多家企业都先后荣登过地王宝座。为了争夺优质的地块，开发商可谓一掷千金，不过出手阔绰的背后，则是债台高筑。同花顺数据显示，截至二季度末，2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%。超过百亿元负债的房企总达到59家，占比43%，超过300亿元负债的房企有32家，占比为23.3%，其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和泛海控股负债更是超过1000亿元。
银行的数据也在佐证开发商上半年快速加杠杆的事实。18家A股上市银行半年报显示，银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元，总额达到4.1万亿元。中信银行贷款增幅最多，为407.51亿元。
个人住房按揭贷款增量也不小。银行的半年报显示，截至今年6月末，18家上市银行的个人住房贷款总额为13.5亿元，相比去年底增加1.99万亿元。而这或许只是开头，建行董事长王洪章日前接受媒体采访时公开表示，在“三去一降一补”的宏观政策下，下半年建行还将大力发展个人住房贷款业务。大量新增贷款投向个人房贷，有效增加了住房需求，加速了房地产的去库存。
险资对于地产行业也表现出极大的兴趣，最典型的案例非万科的股权之争莫属，虽然至今这场大战仍没有定论。同花顺数据统计显示，二季度末，险资重仓持有56家A股上市房企。除了前海人寿之外，生命人寿、安邦、平安等现在公司也都在地产股上重金布局。
央行副行长易刚9月初表示，中国去年年底的总体杠杆率为234%，处于偏高水平，短期来看中国总体杠杆率还会上升，一年增加9个百分点太快了，短期看还会上升，故要“稳杠杆”。而对于杠杆高企的原因，多数分析认为房价的上涨是背后的主要原因。广发证券分析师乐嘉栋表示，今年上半年货币流动性持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，地产行业成为吸收流动性的重要载体，地产行业已经进入全面杠杆时代。
评级机构下调地产公司评级
不过就在地产行业一片看多声中，一个现象值得投资者提高警惕，近期部分上市房地产公司的大股东和高管们正在抛售股份、高位套现。
9月7日香港上市的龙湖地产公告称，主要股东蔡奎旗下佳辰发展国际有限公司以配售方式出售共1.5亿股股份，配售价为每股12元，所得总额高达18亿港元。
除了龙湖地产外，港股上市地产公司遭遇大股东和机构减持的不在少数。7月，富力地产主要股东吴又华减持富力地产2200万股，套现高达2.3亿港元。8月富力地产再遭到摩根大通两次减持。龙光地产、新世界发展等港股地产公司近期也都有重要股东减持的记录。
A股市场的房地产企业筹码也出现松动迹象。中航高科9月8日晚间公告，公司股东南通产业披露减持计划，其拟在未来12个月内，通过大宗交易和/或集中竞价交易方式，减持公司股份不超过2000万股，即不超过公司总股本的1.44%，减持价格不低于13.41元/股。按照上述股价计算，股东本次将至少套现2.68亿元。
中房地产8月30日晚间公告，第三大股东湖南华夏投资集团因财务需求，计划在15个交易日后的六个月内，通过集中竞价或大宗交易减持不超过600万股公司股份，占公司总股本约2.02%。
被恒大借壳的嘉凯城也难逃被减持的命运。8月16日晚间，公司公告称，公司股东天地实业近期累计减持公司股份2754.52万股，占公司总股本的1.53%，按照天地实业的减持价格来算，该股东近期已套现1.92亿元。
同花顺统计数据显示，今年以来，已有10多家上市房地产公司的主要股东抛售或计划抛售公司股票了。
部分业内人士也认为房地产行业有冲顶的迹象。“今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。
泰康人寿董事长兼CEO陈东升坦言，险资近期在二级市场上太过疯狂，“我们有我们的投资方式，不会因为市场上的其他公司行为有所动摇。”
而国际著名评级机构标准普尔日前发布研究报告称，目前过热的土地市场为中国内地的楼市带来了更大的风险，过高的土地价格将推高房价并可能引发更加严格的调控政策出台。标普认为，高地价或拖累内地房企的利润率，内地房地产板块在未来一年的增长将放缓。标普同时表示，下半年对于主要内地房企的评级依然偏向负面，例如：对世茂房地产、金茂控股、融创中国、万科等大型内地房地产开发商的评级展望更多将为负面。
