每年最高省30%
导读：住房反向抵押养老保险正式启动。幸福人寿已经完成了前期准备工作，等保监会批复后有望签出以房养老保险第一单。
从2003年提出设想到2014年政策落地，时隔11年。对于开展试点，以房养老的始倡者孟晓苏并没有表现出过多的欣喜，或许是因为等待这一天太久，或许是因为他一直坚信这一天终将到来。
“我是个理想主义者，多年为了理想而奋斗。”坐在北京东四十条东环广场宽大的办公室里，幸福人寿监事会主席孟晓苏接受《中国保险报》采访时这样评价自己。
“傻子保险”
“年广久卖‘傻子瓜子’，我卖‘傻子保险’。”孟晓苏将幸福人寿即将推出的以房养老保险称为“傻子方案”。
这是因为，购买住房反向抵押养老保险的老年人，将房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和处置权，按照约定条件领取养老金直至身故。在这种机制下，对房产的估值高低直接决定老年人领取养老金的金额大小。房产估值越高，老年人领取养老金的数额越大。没有经验可循，没有数据可参照，产品定价是难题。孟晓苏调侃精算师“算不清账”“只知道多给”。“幸福人寿的保障方案是在对老年人房屋估值的基础上多加了一部分，应该说对老人是很有利的。”
根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点以房养老保险产品分为参与型和非参与型。参与型是指，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归投保人所有。由于房产增值收益很难计算，因此幸福人寿设计的是一款非参与型产品。
对于具体细节，孟晓苏不愿透露太多，他只说，产品的名字跟幸福有关。方案最大程度保护了老年人的利益，以至于保险公司的利益都要忽略了。
客户群是小众
2003年，孟晓苏提出以房养老的设想。当年有一位老人说要将自己的房屋做抵押，10多年来，产品一直都没有做出来，前两年老人去世了，带着遗憾走了。
这个老人并非个案。在长期的调研中，孟晓苏接触过许多愿望迫切的老人。给他印象深刻的是一对老年夫妇，男的74岁，女的73岁，唯一的女儿是空姐，在一次空难中遇难。在得知幸福人寿即将推出住房抵押养老保险后，夫妇俩给孟晓苏鞠了一个90度的躬。老人含泪说，“不做抵押，我们只能拿着房子去换八宝山的骨灰盒了。”
民政部数据显示，目前我国60岁以上老人已经超过2亿，而且每年以500万-800万的数量不断增加。另有数据显示，在将近2亿的老年人中，约10%即2000万人没有子女。
“以房养老是一款小众产品”。孟晓苏认为“小众”包含了两层含义：第一层含义是，并非所有老人都需要这款产品，对于不把房子传给下代的无子女老人和失独老人来说，这应该是最好的选择;另一层含义是，试点期间为两年，时间有限，数量不会太大。
2013年9月，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。社会公众对此众说纷纭，舆论中反对声和质疑声居多。
“把国外已经实践的保险版以房养老引进来怎么就引起轩然大波了呢?”孟晓苏有些难以理解媒体的错误解读和公众的反对情绪。“把房子作为老人的养老方式，又不是政府或保险公司要剥夺老人的房子。按照保险版的养老方式，反而能使老人在晚年既有房子住又能拿到钱，在有生之年收入稳定，生活体面。老人损失掉的只是将房子传给子女的权利，对于没有子女的老人最合适了。”
从卖房养老到租房养老，再到银行版的反向抵押贷款，其实这已经是在创新养老方式了。保险版以房养老不过是为老年人提供了一种新的养老方式，丰富了老年人的养老选择。
孟晓苏表示，在试点期间，倾向于选择高素质老人，这是因为保险条款复杂，目前还没有一个健全的保护老人权益的机制，主要依靠保险公司的良心和保险监管。高素质老人能够读懂条款，社会地位也相对较高，能最大程度地保护自身权益。
保险公司的双重担忧
2003年3月，孟晓苏呈递给刚刚上任的温家宝总理一份《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》。现今，已经11年过去，孟晓苏本人也快接近国际老年线的年龄。
这11年间，住房反向抵押养老保险未能成行，有体制机制的原因，更重要的是保险公司存在顾虑。顾虑之一就是房价。
老人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付养老金的相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有。但当房产处置所得不足以偿还保险公司已支付养老金的相关费用时，保险公司不得向法定继承人追偿，将承担房价不足风险。对保险公司来说，房价的涨跌波动直接决定了未来收回贷款的坏账风险。
“对于房价的走势，虽然难有一个量的计算，但至少应该有一个趋势性的判断。”孟晓苏预测，未来房地产价格还会持续上升，房子增值概率要远远高于贬值概率，未来房价翻番也不是没有可能。更何况保险公司又不缺钱急着处置房子。
2003年，北京二环的房价还不足万元，到2013年，北京二环内房价最高达到每平方米17万元。保险业似乎错过了房地产的黄金十年。在以房养老大幕即将掀开的时候，全国房价又出现波动。据国家统计局数据显示，5月份，70个大中城市中，价格环比下降的城市有35个，占比达到50%。而二手房市场也明显遇冷，今年5月，一向交易活跃的北京二手房成交仅为6929套，创下了全面网签同期的最低值。此时，更加考验保险公司的胆量、智慧，以及风险控制能力。
孟晓苏认为，以房养老需要一种制度保障，国家应当有一套完备的政策支持。如次贷危机期间，美国房价下跌，美国政府和保险业都赔了不少钱给老百姓。好的机制能保证这项业务长久开展，并且真正保护老年消费者的利益。
保险公司需要确定的另一个关键因素就是投保人预期平均寿命，通俗来讲，就是长寿风险。
正是由于地产估值和长寿风险的双重叠加，保险公司出于稳健考虑，往往放弃可能的地产增值利益，而选择推出非参与型产品。孟晓苏说，采用递延型税费可能是解决途径之一。
“房子理想”几尽实现
孟晓苏大学毕业后曾任当时国务院领导的秘书，后又进入北京大学攻读硕士学位，师从著名经济学家厉以宁、萧灼基、刘方棫。1992年他辞官“下海”，进入中国房地产开发集团公司。此后，他的专业思想与观点对中国房地产业的发展产生了重要影响。
孟晓苏说，在房子的问题上，他有三个理想，其中前两个已经实现：第一个理想是，参与1998年国家城镇住房制度改革，把过去租住公房的城镇职工变成了房屋所有者;第二个理想是，12年前开始呼吁建设保障房，如今保障房问题已被提上国务院办公日程，新一届领导人也明确提出要让全社会老有所养、住有所居;第三个理想是利用金融工具帮助老百姓实现老有所养，这个理想也快实现了。
孟晓苏说，自己现在的任务就是要把产品做好，在试点过程中，不断向幸福人寿、监管机构以及政府相关部门传导承担起社会责任的理念。未来也要参与养老社区建设，为老人提供一站式服务。
任重而道远，孟晓苏说，未来还会继续呼吁，期望用廉租房做房地产信托投资基金的方案尽早出台。
