保险商拿到地产通行证 险资曲线入市

    在楼市最严厉调控政策“4·14新政”出台5个月后的关键时刻，保险资金却被允许进入不动产投资领域。今年二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域——

　　“最近保险公司咨询投资商业地产的案例明显增多。”一家地产资讯机构人士对记者称，随着上月保险资金进入楼市的政策放宽，最近保险公司在地产投资方面非常积极。

　　在楼市最严厉调控政策出台5个月之后的关键时刻，保险资金却被允许进入不动产投资领域。这让很多人心生疑惑，楼市为何在此时对保险资金开闸，保险资金进入楼市将产生怎样的市场震动？

　　保险资金是不可小觑的资本力量。据称，国内保险公司目前手中可投资资金在2万亿以上。有人甚至问，拥有巨额资金的保险公司会不会是下一个“温州炒房团”？

　　保险商拿到地产“通行证”

　　9月19日晚，瑞安建业发布公告，称已与中国平安签订协议，以7.18亿元的价格出售成都中汇广场项目。

　　这项交易成为不动产向保险资金开放后第一单交易。虽然，中国平安自称，这一物业是考虑未来自身发展需要所购置的自用物业，并非地产投资。

　　9月5日，中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》。这是保险行业首部完整不动产投资办法，觊觎不动产已久的保险商们终于拿到了“通行证”，险资可以名正言顺地进入房地产投资领域了。

　　按照这一办法规定，险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%。据统计，今年二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域。

　　一直渴望进入地产领域的保险巨头们，顿时热情高涨。

　　中国人寿高层在中报发布会上表示，目前手中已积累了一批投资项目，只待相关细则出台后实施。而中国太保高层亦在中报发布会表示，在保持基础设施投资优势的同时，积极投入不动产投资。

　　险资曲线入市早已存在

　　“保险资金进入地产领域，不用再遮遮掩掩了。”保险业内人士介绍，在这之前，保险公司就一直关注地产投资，很多公司都通过自用物业的方式曲线进入房地产，不过对外一直都含糊其辞。

　　这种以自用为目的的购买或建设的物业，很多除了自用外，也在依靠出租多余楼层获取租金收益。在北京金融街、上海陆家嘴，矗立着众多这样自有物业形式的保险公司大厦。

　　根据中国不动产研究中心统计数据显示，从2006年到2009年年底，保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉及房地产投资领域。仅中国人寿在地产投资项目上的花费就已超过百亿元。

　　另据统计，到目前为止，保险公司投入房地产项目的资金已超过325亿元，建筑面积至少有147万平方米。

　　此外，还有保险公司以养老社区的模式进入地产投资领域。

　　今年3月，泰康人寿拿到保监会下发的首张投资养老社区建设的资格书，泰康人寿立刻出资40亿元购买了北京小汤山2000亩地，泰康人寿还将在上海崇明岛建设2000亩的高级养老社区。据称，建成后的养老社区并不采取出售模式，而要长期经营维持盈利。

　　今年4月，合众人寿也与武汉蔡甸区政府达成协议，合众人寿将在蔡甸后管湖建设健康社区项目，项目规划用地规模达5000亩。合众人寿拟投资100亿元，建设总面积160万平方米左右，集健康养生、养老服务为一体的健康产业服务基地。

　　“三不原则”限制炒楼

　　保险资金为何在此时被允许进入房地产投资领域？保险人士称，这主要是出于拓宽保险资金投资渠道的考虑，不仅仅是正对不动产领域，此次同时开放的领域还有PE(私募股权投资)等。

　　一直以来，保险企业投资渠道狭窄问题成险企发展瓶颈。根据公开资料显示，保险企业面临配置资金已从年初的1.5万亿增长到目前的超2万亿。

　　一方面保费快速增长，另一方面股票市场低迷、债券收益率走低的情况下，保险公司投资压力日益显现。在这样的情况下，拓宽保险资金投资渠道也成为行业呼声很高的话题。

　　在最严厉的调控政策出台5个月后，保险资金被放行投资不动产。有人提出担忧，面对保险巨头们在房地产市场的积极布局，庞大的险资队伍进军房地产市场，是否会引起房地产新一轮的冲高？

　　一大型保险公司投资管理人士称，初期不会有太多资金进入商业地产, 更不会进入政策重点调控的住宅市场。对于地产行业影响有限。

　　政策也给保险公司限定了严格的范围。此次《办法》也为保险公司投资不动产的范畴作出明确规定，提出了“三不原则”，即：不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。

　　另外，险资快进快出的炒地行为也被堵截。根据《办法》,保险资金投资的不动产,其剩余土地使用年限不得低于15年,且自投资协议签署之日起5年内不得转让。

　　商业地产风险抬头

　　保险资金的一举一动备受关注。如今,在面临行业调控进一步深入的背景下,“千亿险资即将入场”的说法更是掀起波澜。让业界担忧的是,仅次于银行信贷支持的天量险资放行,是否会引发地产行业乃至调控的变局。

　　已有迹象表明，保险资金正在大量的涌入商业地产市场。这样的情况下，已经有点过热的商业地产市场，会不会在保险资金的推动下面临着可能的风险？

　　今年上半年的一系列调控政策，使投资性需求向商业地产转移；另一方面开发商的战略重点也逐渐向商业地产倾斜。商业地产成为越来越多资金涌向的热门领域，其风险也开始有所暴露。

　　尽管新规明确规定，保险企业不能变相炒地卖地,但商业地产“开闸”后很难完全防止各种方式的曲线进入，这将加大房价调控难度。

　　专家称，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，对于保险资金进入地产领域尤须谨防其干扰调控成效。